| 关于高度重视解决广元城市北部新城建设中小区物业管理服务水平不高问题建议 |
| 编 号：第〔60〕号 | 所属类别：委员提案 |
| 提案人：张军远 | |
一、存在的主要问题 一是小区物业管理不规范，相关制度机制不健全，以制度管人管事差距大。 二是物业管理人员素质较低，重管理轻服务现象突出，对解决小区中一些问题不够上心、不够积极、不够主动，比如陵江峰阁停水现象年复一年、周而复始，每年发生管网爆裂数次，停水时间几乎都在周末、两三天以上，而且水管管道与消防管道混在一起、业主生活用水时常浑浊，导致出现业主不愿意交物管费等现象。 三是物业管理人员法治意识不强，尤其是擅自更改小区绿化、设置进出门口等，比如陵江峰阁小区后门口设置了门卫岗亭，却没有安排人员职守，导致小区盗窃现象时有发生。 四是物管收费标准确定不够合理，收费开支不够公开透明。 五是物管与居民沟通不够广泛、不够及时、不够到位，业主委员会履职举步维艰，比如陵江峰阁小区短短两年多时间重新选举业主委员会3次。 六是相关职能部门对物业监管不到位，没有对物管合法合规合理履职进行监督评议。 二、几点建议 建好小区相对容易、管好小区则很难。因此，必须把小区管理放在突出位置来抓，坚持城市建设与小区管理同等重视、同步推进，坚持小区管理与小区服务同等重视、同步加强。为此，特建议： 一是切实加强对物业管理的监管和指导，进一步明确区住建、水务、林业和园林、物价等相关部门对小区物业监督管理职责，建立由相关部门及朝天镇党委、明月路社区组成的综合监督管理物业机制，进一步选出负责任、敢担当、能履职的业主委员会，进一步明确物管与业主双方的权利、义务和责任。 二是制定全区物业管理办法，建立公开公平竞争机制，推动物业管理企业优胜劣汰，由业主自行选择确定本小区物业管理公司，并每年至少开展1次物管履职情况民主评议，对评议总体情况不合格的物管及时调整更换。 三是督促相关职能部门、朝天镇党委、明月路社区及物业管理公司，及时研究解决小区中一些消防安全隐患、业主生活用水等重大问题，尽力保证业主住得放心和舒心。 四是督促物管加大工作情况公开力度，特别是要及时公开物管收费开支、小区重大建设等情况，广泛听取并采纳业主的意见建议。安排审计部门对小区物管费用使用情况进行专门审计，对陵江峰阁等小区物业管理中发生的债务进行全面清理，明确哪些因物管履职不当而造成的债务、因由物管承担，哪些因小区建设确实需要而发生的债务、因由业主承担。 五是督促物管加大对物业管理人员的教育培训力度，端正服务态度，担起服务责任，提升服务能力，特别是在人员聘用上尽量减少聘用60岁以上的老年人。 六是规范业主委员会行为，要在法律及相关权限内开展活动。充分发挥业主委员会作用，保证业主委员会履职的相对独立性，督促物管加大与业主沟通力度和频次，扩大沟通事项和范围，消除物管与业主之间的矛盾，在保证业主住得相对舒服和愉快的基础上，引导业主及时按照合理标准缴纳物管费。 |
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| 审查结果：已立案 | 信息公开：是 |
| 交办时间：2018年4月20日 | 是否重点：否 |
| 督办单位：政府督查室 | 牵头领导：李治成 |
| 主办单位：区住建局 |
| 关于政协广元市朝天区六届三次会议第60号委员提案的回复 |
您提出的《关于高度重视解决广元城市北部新城建设中小区物业管理服务水平不高问题建议》（第〔60〕号提案）已收悉,所反应的问题真实、准确，建议很好。根据《物权法》、《四川省物业管理条例》的相关规定，现回复如下： 一、关于小区物业管理不规范、制度不健全、人员素质低、服务不到位等问题。由于小区物管和小区业主生活息息相关，物管公司和业主委员会、物管人员和业主个体之间的利益与权利、管理与服务等方面的矛盾也日益突出，造成这种现象的原因是多方面的，无论是业主还是物业管理企业，对物业管理政策知识的了解程度都不够。首先，不少业主对于物业管理相关政策了解不多，甚至一些业主委员会成员也不能依照相关的法律法规完善管理制度，实施正确的监督管理，事事站在单方受益的角度考虑问题。而物业管理企业站在自身的利益方面，对管理队伍建设上投资少、不加强从业人员对相关政策的学习，对政策的把握能力不足，靠经验管理，导致人员素质低，服务质量不等价，与业主沟通不到位。后期，我们将加大物业管理方面的法律、法规的宣传力度，加大对物业服务企业的指导、监督力度，通过举办培训班、学习外地先进经验等多种方式，提高物业公司人员的业务能力和自身修养，使物业管理公司进一步走向成熟，使他们更好地服务于人民。 二、关于小区物业收费标准的相关问题。物业收费属市场行为，应本着合理、公平、公开、质价相符的原则，收费标准由合同双方当事人予以约定（除前期物业服务和保障性住房的物业收费标准是由当地价格行政主管部门与房地产行政主管部门根据当地实际情况制定政府指导价）。确需调整小区物业管理费也由合同当事人双方协定，当产生纠纷时，双方可向当地价格主管部门申请对调价合理性进行评审。小区收费属小区业主内部财务管理，没有财政投入，不在政府审计范围内，确需审计建议委托中介公司审核确定。 三、关于相关职能部门对物业小区的监督管理。国务院、四川省先后出台了《物业管理条例》、《四川省物业管理条例》等法规，明确了物业服务企业、业主、业委会的权利与义务；明确了房地产主管部门负责物业管理的监督活动；街道办事处或乡镇人民政府对小区业主委员会的成立开展指导和监督；城市管理执法、公安、物价、工商、环保、卫生、规划、园林等部门，对小区内的公共秩序、治安消防、物业服务收费、环境卫生、房屋使用、小区绿化等方面负有监督管理职责。后期，我们将督促各相关部门切实履行好各自的职能职责，为促进小区的和谐尽心尽力。 四、关于业主委员会产生及职责。业主委员会是业主大会的执行机构，是由业主大会选举产生的。具体负责执行业主大会的决定和决议，维护业主共同权益；召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；听取业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；监督管理规约的实施；调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；业主大会赋予的其他职责。物业企业的选聘和解聘都是业主大会决定，建议选聘社会信誉良好、管理经验丰富、服务质量高的物业企业，同时选任一些社会信誉良好热爱公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力业主作为业委会成员。 五、完善法规政策。除现行的《物业管理条例》、《四川省物业管理条例》外，广元市行业主管部门已草拟《广元市物业管理办法》，并召集三区及各相关行业对草案进行了听证，待《广元市物业管理办法》出台后，我局将利用各种媒体网络进行广泛宣传。 最后，感谢对朝天城市规划建设管理的关心和支持，相信在区委、区政府的正确领导下，未来朝天将会建设得更加美丽！ |
| (联系人：雷踊 联系电话：13981279135) |
广元市朝天区住房和城乡建设局 2018年9月25日 |
提案编号：2018年度第60号
领衔委员：张军远
关于高度重视解决广元城市北部新城建设中小区物业管理服务水平不高问题建议
市委七届二次全会明确提出，把朝天建成广元城市北部新城。这是推动朝天跨越发展、加快建成全面小康、提升朝天人民生活幸福指数的重大机遇和重要举措。2017年以来，区委、区政府高度重视并强力推进广元城市北部新城建设，取得了令人欣喜、令人振奋的成绩，小中坝棚改全面实施、城市面貌进一步改善，城市内环线全面建成、城市骨架进一步拉大，问题项目全面盘活、高档居住小区进一步加快建设。近年来，朝天城区相继建成了顺意家园、陵江峰阁、东升国府、明月水岸、鑫地园等高档小区，还有即将建成的鑫地园·财富港、凯城尼斯等高档小区，这些小区是朝天城市发展的缩影，也是朝天人民生活的福利。但调研中发现，朝天城区现有的小区物业管理中一些问题日益突出，需要引起高度重视，并切实加以解决。
一、存在的主要问题
一是小区物业管理不规范，相关制度机制不健全，以制度管人管事差距大。
二是物业管理人员素质较低，重管理轻服务现象突出，对解决小区中一些问题不够上心、不够积极、不够主动，比如陵江峰阁停水现象年复一年、周而复始，每年发生管网爆裂数次，停水时间几乎都在周末、两三天以上，而且水管管道与消防管道混在一起、业主生活用水时常浑浊，导致出现业主不愿意交物管费等现象。
三是物业管理人员法治意识不强，尤其是擅自更改小区绿化、设置进出门口等，比如陵江峰阁小区后门口设置了门卫岗亭，却没有安排人员职守，导致小区盗窃现象时有发生。
四是物管收费标准确定不够合理，收费开支不够公开透明。
五是物管与居民沟通不够广泛、不够及时、不够到位，业主委员会履职举步维艰，比如陵江峰阁小区短短两年多时间重新选举业主委员会3次。
六是相关职能部门对物业监管不到位，没有对物管合法合规合理履职进行监督评议。
二、几点建议
建好小区相对容易、管好小区则很难。因此，必须把小区管理放在突出位置来抓，坚持城市建设与小区管理同等重视、同步推进，坚持小区管理与小区服务同等重视、同步加强。为此，特建议：
一是切实加强对物业管理的监管和指导，进一步明确区住建、水务、林业和园林、物价等相关部门对小区物业监督管理职责，建立由相关部门及朝天镇党委、明月路社区组成的综合监督管理物业机制，进一步选出负责任、敢担当、能履职的业主委员会，进一步明确物管与业主双方的权利、义务和责任。
二是制定全区物业管理办法，建立公开公平竞争机制，推动物业管理企业优胜劣汰，由业主自行选择确定本小区物业管理公司，并每年至少开展1次物管履职情况民主评议，对评议总体情况不合格的物管及时调整更换。
三是督促相关职能部门、朝天镇党委、明月路社区及物业管理公司，及时研究解决小区中一些消防安全隐患、业主生活用水等重大问题，尽力保证业主住得放心和舒心。
四是督促物管加大工作情况公开力度，特别是要及时公开物管收费开支、小区重大建设等情况，广泛听取并采纳业主的意见建议。安排审计部门对小区物管费用使用情况进行专门审计，对陵江峰阁等小区物业管理中发生的债务进行全面清理，明确哪些因物管履职不当而造成的债务、因由物管承担，哪些因小区建设确实需要而发生的债务、因由业主承担。
五是督促物管加大对物业管理人员的教育培训力度，端正服务态度，担起服务责任，提升服务能力，特别是在人员聘用上尽量减少聘用60岁以上的老年人。
六是规范业主委员会行为，要在法律及相关权限内开展活动。充分发挥业主委员会作用，保证业主委员会履职的相对独立性，督促物管加大与业主沟通力度和频次，扩大沟通事项和范围，消除物管与业主之间的矛盾，在保证业主住得相对舒服和愉快的基础上，引导业主及时按照合理标准缴纳物管费。
一、存在的主要问题
一是小区物业管理不规范，相关制度机制不健全，以制度管人管事差距大。
二是物业管理人员素质较低，重管理轻服务现象突出，对解决小区中一些问题不够上心、不够积极、不够主动，比如陵江峰阁停水现象年复一年、周而复始，每年发生管网爆裂数次，停水时间几乎都在周末、两三天以上，而且水管管道与消防管道混在一起、业主生活用水时常浑浊，导致出现业主不愿意交物管费等现象。
三是物业管理人员法治意识不强，尤其是擅自更改小区绿化、设置进出门口等，比如陵江峰阁小区后门口设置了门卫岗亭，却没有安排人员职守，导致小区盗窃现象时有发生。
四是物管收费标准确定不够合理，收费开支不够公开透明。
五是物管与居民沟通不够广泛、不够及时、不够到位，业主委员会履职举步维艰，比如陵江峰阁小区短短两年多时间重新选举业主委员会3次。
六是相关职能部门对物业监管不到位，没有对物管合法合规合理履职进行监督评议。
二、几点建议
建好小区相对容易、管好小区则很难。因此，必须把小区管理放在突出位置来抓，坚持城市建设与小区管理同等重视、同步推进，坚持小区管理与小区服务同等重视、同步加强。为此，特建议：
一是切实加强对物业管理的监管和指导，进一步明确区住建、水务、林业和园林、物价等相关部门对小区物业监督管理职责，建立由相关部门及朝天镇党委、明月路社区组成的综合监督管理物业机制，进一步选出负责任、敢担当、能履职的业主委员会，进一步明确物管与业主双方的权利、义务和责任。
二是制定全区物业管理办法，建立公开公平竞争机制，推动物业管理企业优胜劣汰，由业主自行选择确定本小区物业管理公司，并每年至少开展1次物管履职情况民主评议，对评议总体情况不合格的物管及时调整更换。
三是督促相关职能部门、朝天镇党委、明月路社区及物业管理公司，及时研究解决小区中一些消防安全隐患、业主生活用水等重大问题，尽力保证业主住得放心和舒心。
四是督促物管加大工作情况公开力度，特别是要及时公开物管收费开支、小区重大建设等情况，广泛听取并采纳业主的意见建议。安排审计部门对小区物管费用使用情况进行专门审计，对陵江峰阁等小区物业管理中发生的债务进行全面清理，明确哪些因物管履职不当而造成的债务、因由物管承担，哪些因小区建设确实需要而发生的债务、因由业主承担。
五是督促物管加大对物业管理人员的教育培训力度，端正服务态度，担起服务责任，提升服务能力，特别是在人员聘用上尽量减少聘用60岁以上的老年人。
六是规范业主委员会行为，要在法律及相关权限内开展活动。充分发挥业主委员会作用，保证业主委员会履职的相对独立性，督促物管加大与业主沟通力度和频次，扩大沟通事项和范围，消除物管与业主之间的矛盾，在保证业主住得相对舒服和愉快的基础上，引导业主及时按照合理标准缴纳物管费。
（ A ）类
| 广元市朝天区住房和城乡建设局 |
关于2018年度第60号提案的回复
张军远委员：
您提出的《关于高度重视解决广元城市北部新城建设中小区物业管理服务水平不高问题建议》（第〔60〕号提案）已收悉,所反应的问题真实、准确，建议很好。根据《物权法》、《四川省物业管理条例》的相关规定，现回复如下：
一、关于小区物业管理不规范、制度不健全、人员素质低、服务不到位等问题。由于小区物管和小区业主生活息息相关，物管公司和业主委员会、物管人员和业主个体之间的利益与权利、管理与服务等方面的矛盾也日益突出，造成这种现象的原因是多方面的，无论是业主还是物业管理企业，对物业管理政策知识的了解程度都不够。首先，不少业主对于物业管理相关政策了解不多，甚至一些业主委员会成员也不能依照相关的法律法规完善管理制度，实施正确的监督管理，事事站在单方受益的角度考虑问题。而物业管理企业站在自身的利益方面，对管理队伍建设上投资少、不加强从业人员对相关政策的学习，对政策的把握能力不足，靠经验管理，导致人员素质低，服务质量不等价，与业主沟通不到位。后期，我们将加大物业管理方面的法律、法规的宣传力度，加大对物业服务企业的指导、监督力度，通过举办培训班、学习外地先进经验等多种方式，提高物业公司人员的业务能力和自身修养，使物业管理公司进一步走向成熟，使他们更好地服务于人民。
二、关于小区物业收费标准的相关问题。物业收费属市场行为，应本着合理、公平、公开、质价相符的原则，收费标准由合同双方当事人予以约定（除前期物业服务和保障性住房的物业收费标准是由当地价格行政主管部门与房地产行政主管部门根据当地实际情况制定政府指导价）。确需调整小区物业管理费也由合同当事人双方协定，当产生纠纷时，双方可向当地价格主管部门申请对调价合理性进行评审。小区收费属小区业主内部财务管理，没有财政投入，不在政府审计范围内，确需审计建议委托中介公司审核确定。
三、关于相关职能部门对物业小区的监督管理。国务院、四川省先后出台了《物业管理条例》、《四川省物业管理条例》等法规，明确了物业服务企业、业主、业委会的权利与义务；明确了房地产主管部门负责物业管理的监督活动；街道办事处或乡镇人民政府对小区业主委员会的成立开展指导和监督；城市管理执法、公安、物价、工商、环保、卫生、规划、园林等部门，对小区内的公共秩序、治安消防、物业服务收费、环境卫生、房屋使用、小区绿化等方面负有监督管理职责。后期，我们将督促各相关部门切实履行好各自的职能职责，为促进小区的和谐尽心尽力。
四、关于业主委员会产生及职责。业主委员会是业主大会的执行机构，是由业主大会选举产生的。具体负责执行业主大会的决定和决议，维护业主共同权益；召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；听取业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；监督管理规约的实施；调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；业主大会赋予的其他职责。物业企业的选聘和解聘都是业主大会决定，建议选聘社会信誉良好、管理经验丰富、服务质量高的物业企业，同时选任一些社会信誉良好热爱公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力业主作为业委会成员。
五、完善法规政策。除现行的《物业管理条例》、《四川省物业管理条例》外，广元市行业主管部门已草拟《广元市物业管理办法》，并召集三区及各相关行业对草案进行了听证，待《广元市物业管理办法》出台后，我局将利用各种媒体网络进行广泛宣传。
最后，感谢对朝天城市规划建设管理的关心和支持，相信在区委、区政府的正确领导下，未来朝天将会建设得更加美丽！
您提出的《关于高度重视解决广元城市北部新城建设中小区物业管理服务水平不高问题建议》（第〔60〕号提案）已收悉,所反应的问题真实、准确，建议很好。根据《物权法》、《四川省物业管理条例》的相关规定，现回复如下：
一、关于小区物业管理不规范、制度不健全、人员素质低、服务不到位等问题。由于小区物管和小区业主生活息息相关，物管公司和业主委员会、物管人员和业主个体之间的利益与权利、管理与服务等方面的矛盾也日益突出，造成这种现象的原因是多方面的，无论是业主还是物业管理企业，对物业管理政策知识的了解程度都不够。首先，不少业主对于物业管理相关政策了解不多，甚至一些业主委员会成员也不能依照相关的法律法规完善管理制度，实施正确的监督管理，事事站在单方受益的角度考虑问题。而物业管理企业站在自身的利益方面，对管理队伍建设上投资少、不加强从业人员对相关政策的学习，对政策的把握能力不足，靠经验管理，导致人员素质低，服务质量不等价，与业主沟通不到位。后期，我们将加大物业管理方面的法律、法规的宣传力度，加大对物业服务企业的指导、监督力度，通过举办培训班、学习外地先进经验等多种方式，提高物业公司人员的业务能力和自身修养，使物业管理公司进一步走向成熟，使他们更好地服务于人民。
二、关于小区物业收费标准的相关问题。物业收费属市场行为，应本着合理、公平、公开、质价相符的原则，收费标准由合同双方当事人予以约定（除前期物业服务和保障性住房的物业收费标准是由当地价格行政主管部门与房地产行政主管部门根据当地实际情况制定政府指导价）。确需调整小区物业管理费也由合同当事人双方协定，当产生纠纷时，双方可向当地价格主管部门申请对调价合理性进行评审。小区收费属小区业主内部财务管理，没有财政投入，不在政府审计范围内，确需审计建议委托中介公司审核确定。
三、关于相关职能部门对物业小区的监督管理。国务院、四川省先后出台了《物业管理条例》、《四川省物业管理条例》等法规，明确了物业服务企业、业主、业委会的权利与义务；明确了房地产主管部门负责物业管理的监督活动；街道办事处或乡镇人民政府对小区业主委员会的成立开展指导和监督；城市管理执法、公安、物价、工商、环保、卫生、规划、园林等部门，对小区内的公共秩序、治安消防、物业服务收费、环境卫生、房屋使用、小区绿化等方面负有监督管理职责。后期，我们将督促各相关部门切实履行好各自的职能职责，为促进小区的和谐尽心尽力。
四、关于业主委员会产生及职责。业主委员会是业主大会的执行机构，是由业主大会选举产生的。具体负责执行业主大会的决定和决议，维护业主共同权益；召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；听取业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；监督管理规约的实施；调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；业主大会赋予的其他职责。物业企业的选聘和解聘都是业主大会决定，建议选聘社会信誉良好、管理经验丰富、服务质量高的物业企业，同时选任一些社会信誉良好热爱公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力业主作为业委会成员。
五、完善法规政策。除现行的《物业管理条例》、《四川省物业管理条例》外，广元市行业主管部门已草拟《广元市物业管理办法》，并召集三区及各相关行业对草案进行了听证，待《广元市物业管理办法》出台后，我局将利用各种媒体网络进行广泛宣传。
最后，感谢对朝天城市规划建设管理的关心和支持，相信在区委、区政府的正确领导下，未来朝天将会建设得更加美丽！